在夫妻婚前共同買房以婚後同住，應如何保障彼此權益？

問題摘要：

夫妻財產關係中，即使某一方出資購買不動產，亦不能單憑此點來認定借名登記關係的存在，而是需進一步考量夫妻對該財產的共同使用與管理情況，並要求提出具體的證據來證明財產歸屬，在夫妻財產爭議中，即便一方有出資，法院仍不會輕易認定該財產即屬於出資者，而是會綜合考量夫妻財產運作方式，並要求當事人提供足夠的證據來證明其主張，特別是在涉及借名登記時，法院通常會要求有明確的契約或其他有力證據來佐證，而不僅僅依賴單方面的出資或管理行為，因此，對於有財產規劃需求的夫妻或當事人，應及早透過法律手段來確保財產權利，以避免日後發生財產爭議時陷入舉證困難的困境。

 

律師回答：

關於這個問題，夫妻之間因為財務問題而產生的爭執，特別是在婚前買房後，婚後如何處理貸款及房產所有權的問題。根據台灣民法的相關規定，即使是在婚前購買房產，如果婚後共同償還房屋貸款，這些負債也會在離婚時列入「夫妻剩餘財產分配」的計算中。這意味著對方可以要求返還其貢獻的部分，包括婚後財產清償婚前債務的情況。民法第1030-2條的規定，在離婚時如何處理婚前財產所產生的債務清償問題，以及這些問題如何影響財產的分配。這些法律規定確保夫妻離婚時的公平處理，並鼓勵雙方在婚姻關係中負責地處理財務事務。

 

夫妻在婚前共同買房，並計劃婚後作為共同居住使用，涉及財產權利分配和婚姻期間共同生活的安排。為保障雙方權益，應從法律契約、財產登記、婚後安排和可能的分配爭議等角度進行規劃。

 

「我們是夫妻，已經是一家人不是嗎？」夫妻之間常常會因為金錢上有爭執，那若是夫妻一方執意在婚前買房，是不是就不算婚後財產，所以不是共同擁有，離婚也沒得分？(一)法定財產制依民法第1004、1005條之規定，夫妻可以在婚前或婚後以契約約定一種財產制，作為雙方的夫妻財產制，分別是「共同財產制」和「分別財產制」。而若是為以契約特別約定者，法律就會幫忙預設為「法定財產制」。

 

婚前買房，婚後還貸？實務上常常會有一種情況，夫妻一方在婚前買房後，雙方一起償還房屋所衍生的貸款等價金，或是一方於婚前買房，婚後一部份薪水都在償還貸款，反而變成他方需負擔大部分的「生活開銷」。

 

針對夫妻財產如何分配，雙方如果沒有結婚前特別約定採「分別財產制或共同財產制」，就是直接適用「法定財產制」，他解釋，法定財產制的概念是，老公財產和老婆財產是各自獨立擁有，可是一旦法定財產制消滅，可能原因為離婚或一方死亡，當財產進行清算，婚後財產必須是雙方共享。

 

關於婚後財產，應是以勞力或對價關係賺得的才得以列入計算，若為無償取得之財產，可不用列入，例如家人贈送的房產、存款等都不計其內，但要能夠提出證明。夫妻婚前共同買房並婚後同住的情況，牽涉婚前財產、婚後貢獻以及婚姻解消時的財產分割問題。雙方應以書面約定和清楚的財產登記為基礎，保障彼此權益。建議在購房或婚姻財產規劃過程中，諮詢專業律師，以確保協議的合法性與可執行性。

 

其實這點，立法者早就想到。依民法第1030-2條規定：夫或妻之一方以其婚後財產清償其婚前所負債務，或以其婚前財產清償婚姻關係存續中所負債務，除已補償者外，於法定財產制關係消滅時，應分別納入現存之婚後財產或婚姻關係存續中所負債務計算。由此可知，夫妻之一方如果在婚前買房後，以婚後財產來清償婚前就已經產生的貸款債務，那麼他方就可以在離婚時請求「納入婚後財產」來計算。也就是說，這部分還是會被列入「夫妻剩餘財產分配」計算，他方可以請求返還。

 

婚前購屋：可以登記在自己名下，確保產權獨立；也可以登記在夫妻兩人名下，共同享有房屋所有權。婚後購屋：可以登記在夫妻兩人名下，表示共同擁有；也可以登記在其中一方名下，但需注意，在法定財產制下，房屋仍屬於夫妻共同財產，登記人只是房屋的名義人，不影響房屋所有權的歸屬。

 

明確房產權屬：共同持有或單方持有

共同持有（共有）

若夫妻雙方共同出資購房，應在房產登記時明確標註為「共有」，並註明各自持有比例（如1/2或按實際出資比例）。根據《民法》第821條規定，共有人對共有物的權利依其持分比例行使。

 

單方持有

若房屋僅登記在一人名下，實務上可能導致爭議。若另一方亦有出資，應透過書面約定（如財產分配協議）或借貸合同明確記錄，避免未來因登記名義產生糾紛。

 

依照出資比例登記為「共有」是最公平的，但若男方出全部的錢，房產要登記在女方名下，這時候必須考量登記在對方名下，是給予形式上保障，抑或是真正要把房子部分比例送給女方？如果是前者的形式保障，登記在女方名下，讓女方有安全感，則會建議，婚前先寫下「借名登記」契約。

 

借名登記，意思是房子登記在女方名下前先寫好一份契約，說明將房產登記在非出資方（依照上述案例為女方）名下，並主張為雙方借名登記屬於委任關係。這種情況最擔心，被女方誤認房子是為結婚送給女方，假設將來離婚，男方就無法向法官主張任何權利，可是房子從買房、簽約、付頭期款等費用都由男方支付，必須要留下金流紀錄，以備日後不時之需。

 

在審理夫妻財產糾紛時，需綜合考量夫妻間財產的管理、使用方式，而不能僅憑單方面的出資或買賣契約來認定財產的借名登記關係。此判決特別指出，在夫妻關係中，雖然財產原則上是各自所有，但實務上，夫妻共同使用財產，並在日常生活中相互代為管理、使用、收益的情況相當普遍，因此，即便某一方主張自己出資購買不動產，並簽訂買賣契約或出租該不動產，仍不足以單獨證明該不動產的真正所有權屬於該出資方，而非登記名義人。此外，判決亦強調，不動產出租人並不必然須為該不動產的所有權人，因此，即便某一方負責不動產的出租行為，亦無法直接作為認定借名登記關係的證據。

 

法院在判斷夫妻間財產是否屬於借名登記時，會審慎考量雙方的財產管理模式，而不會僅以出資或買賣契約作為唯一依據，而是綜合審視財產的實際使用情況、管理模式，以及當事人是否能夠提出充分的佐證資料。

 

最高法院108年度台上字第2371號民事判決：「參酌夫妻間財產各自所有，但共通使用，日常生活相互代為管理、使用、收益之情況甚為普遍，且不動產出租人並不以所有權人為必要，尚難僅憑上訴人出資、簽訂買賣契約或出租編號2不動產，逕認其與林王素遲間就編號2不動產有借名登記關係存在。林應專因另件與林應昇等4人間請求遷讓房屋等訴訟，關係不睦，其所陳內容復與上訴人於另件請求夫妻剩餘財產分配事件所述不符，又乏其他事證足以佐證其陳述之憑信性，自難僅憑林應專之陳述，遽認上訴人與林王素遲間就編號2不動產存在借名登記關係。」（最高法院108年度台上字第2371號民事判決參照）。

 

當夫妻間發生財產爭議，主張財產所有權的一方若無法提供明確的證據，例如財產來源的金流紀錄、借名契約等，則法院可能會基於財產的共同使用原則，而推定該財產仍屬於登記名義人所有，並不會輕易認定借名登記的存在。這對於婚姻財產糾紛的當事人來說，具有重要的法律意涵，亦即若當事人希望確保財產權利，應在財產取得時即明確約定財產歸屬，例如透過書面契約或正式登記來確保自身權益，否則在發生爭議時，將面臨舉證困難的問題。

 

法院在審理夫妻財產糾紛時，對於財產的所有權認定持較為嚴謹的態度，尤其是在涉及「借名登記」主張時，法院通常要求當事人提供明確的證據來證明財產的真正歸屬。因某些原因登記於配偶名下，並據此主張其間成立「借名登記」契約，然而，法院並未直接接受此主張，而是進一步探討夫妻財產運作的可能性，並認為夫妻財產關係的運作模式不僅限於借名登記，亦可能涉及贈與、互易、夫妻共同的理財與稅務規劃，甚至是考量到未來可能發生的夫妻剩餘財產分配問題，因此，即使張麗芬擁有部分證據，例如持有房地所有權狀、簽署的收據與借據、支付部分房地款項、水電費及管理費、負責出租並收取租金等，法院仍認為單憑這些事實，尚不足以直接推定該房地屬於張麗芬所有，亦無法據此認定兩造間確實成立借名登記契約。

 

臺灣高等法院臺南分院105年度重上字第15號民事判決：「參以兩造係夫妻關係，張麗芬部分出資而以林建志名義登記，或係贈與，或係互易，或係夫妻理財稅務規劃，或係因有夫妻剩餘財產分配（民法第1030條），並不必然以自己擁有所有權為前題，張麗芬持有系爭房地之所有權狀，或在不讓林建志任意以系爭房地設定過多抵押權，影響其後法定財產制關係消滅時之剩餘財產分配請求權，是張麗芬雖持有林建志簽立之收據及借據，尚難僅憑之即認系爭房地為張麗芬所有。(四)況張麗芬主張兩造間就系爭房地成立借名登記契約，為林建志所否認。張麗芬雖出面簽立買賣契約、支付部分買賣價金、水電費及管理費、出租收取租金、持有系爭房地之所有權狀及林建志簽立之收據及借據，而認系爭房地為其所有，如前所述。張麗芬亦不得據此即謂與林建志成立借名登記契約。張麗芬復未能舉證以實其說，主張系爭房地係其所有，借名登記林建志名義，尚難憑採。

 

在夫妻財產爭議中，法院對於「借名登記」的認定門檻較高，並非僅需證明一方有出資即可認定財產歸屬，而是會進一步考量夫妻財產管理的整體情況，以及財產登記是否涉及其他財務安排，特別是在法定財產制下，夫妻財產的管理常常涉及共同理財、稅務規劃或財產分配等考量，因此，即便某一方出資購買不動產，亦未必意味著該不動產即應歸屬於出資者，而法院更會關注是否有明確的借名登記契約或其他有力證據來佐證該主張。

 

簽訂財產協議

夫妻間的財產運作方式與一般商業交易不同，並非單純以登記名義或出資比例來決定所有權，而法院在審理時，也會更關注雙方在婚姻關係存續期間對財產的共同管理與使用情況，因此，對於有類似財產分配考量的當事人，若希望確保財產歸屬於個人，應在購置財產時即訂立明確的書面約定，或透過其他法律方式來確保財產權利，例如設立信託或訂立遺囑等，以避免日後發生財產歸屬爭議時，因舉證不足而無法成功主張財產權利。

 

在婚姻或共同生活前，雙方若能提前規劃財產歸屬，特別是房產的權益分配問題，將能有效避免未來可能的法律糾紛。透過婚前協議，雙方可以在婚前簽訂書面財產協議，明確房屋的出資比例，並針對未來房屋增值或減值的處理方式達成共識，同時也應約定婚姻存續期間對房產的管理與使用權限，確保雙方的權益受到保障。這類協議有助於降低日後因財產分配而產生的爭議，特別是在夫妻關係出現變化時，能夠提供明確的法律依據，讓雙方依據事前約定公平處理房產問題。

 

如果房產涉及貸款，則更應該在婚前或婚姻存續期間明確約定房貸及相關支出的分擔方式，避免未來發生爭議。在貸款分擔方面，雙方可在協議中記錄貸款的支付比例，並保留相關的還款憑證，以確保日後能夠清楚區分雙方的經濟貢獻，避免因財產混同而產生糾紛。此外，對於房屋的維修與日常開銷，例如管理費、水電費、房屋保險費用等，亦應事先協議並明確分配比例，以確保雙方都能公平負擔房屋相關的生活支出，這樣能有效降低雙方因財務問題而發生爭執，特別是在婚姻關係變動時，能夠依據協議明確計算雙方對房屋的投資比例，確保財產的合理分配。

 

如果雙方在婚前未能訂立財產協議，仍可透過婚後財產契約來規範財產關係。根據《民法》第1017條，夫妻可選擇不同的財產制度，例如分別財產制或其他約定財產制，並依法辦理登記，使該契約具法律效力，這能夠確保雙方的財產獨立性，避免在未來離婚或分產時產生不必要的糾紛，特別是在房產歸屬的問題上，財產契約能夠提供明確的法律保障，使雙方在財產分配上有據可依，而不會因主觀認定而產生爭議。

 

預告登記或抵押權為出錢者提供保障

除了財產契約外，另一種能有效保障出資者權益的方式是「預告登記」。在某些情況下，房產可能登記在其中一人名下，但實際上是由另一方出資，這時候可以透過「借名登記」的方式辦理預告登記，將房屋的所有權受限制，避免登記名義人擅自轉賣房屋或將房產用於抵押貸款，影響出資者的權益，預告登記的好處在於，若雙方發生財產糾紛，出資者仍能透過法律手段主張房屋的真正所有權，避免因無法舉證而失去應有的財產份額。然而，如果雙方未簽訂借名登記契約，且未辦理預告登記，在法律上，房屋所有權將以登記名義為準，這對於出資者來說存在極大的風險，特別是當沒有留下金流證據時，一旦發生財產糾紛，法院很可能會依據房屋登記名義人來認定所有權，導致出資者喪失對房產的主張權，因此，若雙方希望確保財產的歸屬，除了約定財產制外，也應透過正式的法律程序，如借名登記契約、預告登記等，來確保財產權益受到保障。

 

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