先生把房子登記給太太？先生如何取回房屋？

09 Sep, 2024

問題摘要：

這篇文章探討了「借名登記」與夫妻財產之間的關係。借名登記指的是將房產登記在他人名下，實際上由他人出資、繳納貸款，但隨時可以終止借名登記並請求返還房產。文章指出，在夫妻財產分配時，法院一般不會將這種情況視為借名登記，而是將房產列入夫妻婚後財產，但夫妻可以請求分配剩餘財產的一半。然而，在某些案例中，法院也可能考慮借名登記或贈與的情況，取決於提供的證據和事實。建議夫妻在處理房產登記時保留書面證據，以防日後紛爭。

律師回答：

在婚姻關係中，借名登記的情況常見於一方因財務或信用等原因無法成為房產登記的名義人時，可能會選擇將房產登記在配偶名下。這種情況下，如果沒有明確的契約規定或其他證據表明雙方的真實意圖，則在離婚時確定房產的歸屬可能會相當複雜。

借名登記的風險

借名登記的定義和法律基礎：

借名登記之債權契約以出名人處理（管理）借名人之事務為內容。出名人這項事務處理義務之內容，乃出名人提供名義，供借名人將不動產權利登記在其名義之下，至於提供名義之目的，則取決於出名人與借名人之約定，這項約定的輪廓乃出名人對外表示其為登記名義與真實相符，或至少不否認該項登記名義。

「借名登記」俗稱「借人頭」，是指財產所有權人（借名者）將財產登記於他人（出名者）名下，但是實際上使用、管理財產的人都是借名者。依據民法第758條第一項的規定「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」也就是說，台灣不動產採「登記公示」制度，不動產要經過登記所有權的變更才會有效。現今司法實務上，普遍認為「借名登記」是具「獨立」概念的「無名契約」，並且會以一般契約原則判斷該契約是否有效。

按借名登記契約，乃當事人約定一方（借名者）經他方（出名者）同意，就屬於一方現在或將來之財產，以他方之名義，登記為所有人或其他權利人之契約。其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定（最高法院99年度台上字第1662號民事判決）

不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，出名人依其與借名人間借名登記契約之約定，通常固無管理、使用、收益、處分借名財產之權利，然此僅為出名人與借名人間之內部約定，其效力不及於第三人。出名人既登記為該不動產之所有權人，其將該不動產處分移轉登記予第三人，自屬有權處分。　

即便第三買受人惡意明知有借名登記之情形，借名人亦僅得向出名人請求損害賠償及追究其刑事上背信責任，不得請求第三買受人返還該不動產。再者，若該登記名義人在外欠債受執行，借名人亦即實際所有權人亦不得以借名登記為由對抗執行。

(最高法院106年2月14日第3次民事庭會議)

和夫妻財產之間有什麼關係呢？

一般來說婚後買房子，常常會因為貸款條件的優劣，選擇將房子登記在夫妻其中一人名下，等到離婚分財產時，會不會也出現借名登記的問題呢？特別是先生在外面工作，太太在家當家庭主婦，房子登記在太太名下，貸款完全是由先生繳納時，會不會離婚的時候，先生可以主張房子是借名登記的關係，所以要太太返還先生呢？

在婚姻中，夫妻共同購房時常因貸款條件的優劣，選擇將房產登記在一人名下。如果離婚時，無書面契約約定房產為借名登記，且一方聲稱房產實為借名登記，則需依雙方證據來判斷。因整，借名登記時，最好以書面形式約定相關權利與義務和時限，因為如果發生相關糾紛都會依據借名時雙方所簽訂契約內容為主要確認範疇為依據。標的：詳列要借名登記的財產標的

時間：詳列借名登記的時間範圍、返還時間其中約定項目：其中必須約定借名人才是真正的所有權人出名人沒有使用、處分、管理借名登記標的的權利，其他為避免爭議，如約定管理或處分借名登記標的的費用（如：房屋稅等）由借名人負擔

預告登記：

預告登記是限制登記的一種，可防止不動產所有權人轉賣或設定抵押借款。房產登記在配偶名下，可透過預告登記限制其處分，需預告登記人同意才可移轉房產或設定抵押（土地法第79條之1）。預告登記是限制登記的一種，是預為保全對於他人土地建物權利變更，而向地政事務所申請，限制登記名義人處分其土地建物權利的登記。此舉在於防止不動產的所有權人轉賣或拿去設定抵押借款的登記。房子登記老婆名字，先生做「預告登記」，也就是說老婆未來想要移轉房產或是設定抵押借款時，都需要預告登記人同意，這樣才會有互相牽制的效果。

(土地法第79條之1)

抵押權設定：

設定抵押權可阻止配偶任意出售或設定抵押權，抵押權人享有拍賣房地以優先清償債務的權限。配偶想出售或設定抵押權，雖法律上無需另一方同意，但事實上另一方不同意可直接拍賣不動產。

如設定抵押權亦有阻止太太任意出售或設定抵押權房子的效果，蓋抵押權人享有拍賣房地以優先清償債務之權限，因之，如太太想要出售或設定抵押權，法律上固無需先生同意，但事實上，先生不同意可以直接拍賣不動產，達成阻止出售的效果。

其他還有像是借名登記是否要給出名人報酬、要求出名人提供擔保等等，建議都要在契約中寫好，以保障雙方權益、減少後續爭議！

如果沒有書面，目前多數法院見解不會把這種關係當作借名登記，而認為太太需要返還給先生，但會列入夫妻雙方的婚後財產，先生可以請求雙方婚後剩餘財產差額的一半。  

可是，有沒有可能在某些案例中，法官會認定，雙方是借名登記（太太要返還，但可以反請求財產差額分配），或甚至是先生贈與給太太（無償取得，太太離婚不用分給先生）呢？也有可能。就要看個案提出的種種事實跟證據，來證明當事人的真意到底為何？

契約明確性：如果夫妻間有明確的書面契約指出財產是借名登記，這將有助於證明實際的財產所有權人是借名者。

財產的資金來源：如果購買房產的資金主要來自於一方，即使房產登記在另一方名下，法院也可能考慮資金來源方為實際的所有權人。

依照土地法第43條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力。」，所以要推翻土地登記的效力，讓法院相信不動產中真的有借名登記關係存在的話，原告（通常是借名人、或要求還房子之人）需要負很高的舉證責任，不是隨便說說就可以，換句話說，若被告否認借名登記，而使借名登記舉證困難，原告借名登記敗訴機率很高。

訴訟中的舉證責任

若無書面證據，目前多數法院見解不會視為借名登記，而認為需返還，但會列入夫妻婚後財產。借名人需負擔舉證責任，證明借名登記的關係存在，才可順利將財產移轉回來（最高法院110年度台上字第511號民事判決）。

訴訟中主張是借名登記，法官通常會參酌這些因素：

1.必須有證人證詞、書面證據等等，譬如有證人出來證明當初雙方說好為了貸款利率比較好才登記在另一人名下。

2.出借名字的人不會用自己的錢來繳納房屋稅款。

3.誰去磋商買賣契約、貸款由誰繳納？

4.平常由誰在管理、收益（房租），保管所有權狀？

「借名人」需要負擔「舉證責任」，想辦法證明借名登記的關係存在，才能順利將財產移轉回來！(最高法院110年度台上字第511號民事判決)

而贈與則以，房屋本為其中一方所有，婚後以贈與的名義移轉登記給他方，讓沒有工作收入的一方比較有安全感比較常見，但也看過極少數這樣的案例還是被認定要列入婚後財產的分配。

民法第541條第2項：受任人以自己之名義，為委任人取得之權利，應移轉於委任人。類推適用民法第541條第2項的規定，終止借名登記契約後，原本出名人所取得的所有權，應移轉於借名人，因此，借名人可以此為借名登記返還請求權基礎，請求出名人移轉登記標的物所有權給自己。因之，如能證明借名關係，可依上開規定請求將房地返還予自己。

總之，在處理不動產登記時，若有借名登記或贈與的意思，應保留書面證據或其他證據，以避免將來的紛爭。在訴訟中，舉證責任由借名人負擔，需充分證明借名登記的關係存在，才可維護自身權益。如果夫妻雙方在處理不動產登記時確實有借名登記、或贈與（不需列入財產分配）的意思，最好留下一些書面證據或蛛絲馬跡，以後有紛爭的時候才不會有理說不清。