當事人之父已經有老人痴呆，不動產的過戶有效嗎？如何預防再發生？（上）
19 May, 2025
問題摘要：
處理此類繼承財產爭議，證據的蒐集與法律途徑的選擇極為關鍵。民事部分著重於確認行為效力與遺產分配，刑事部分則需依偽造或詐欺之事實認定責任。當發現有疑義的過戶行為時，應儘速向律師諮詢，確認民刑事程序並行的可行性及優先順序，以便有效保障自身繼承權與父親財產之完整。最後，為避免類似情形，建議家中長輩如擬提前處分財產，應以遺囑、公證或信託等方式確保處分意思清楚、程序合法，既可尊重父母意願，亦可減少日後家族紛爭。
律師回答：
關於此問題，首先面對的挑戰是如何證明該過戶行為屬無效，並設法取回已被非法轉移的財產。要處理這類情況，需從事實查明與法律行動兩方面同步進行，並蒐集有力證據支撐主張。
首先應向地政事務所申請取得土地謄本及異動索引，確定土地所有權的變動時間與辦理過戶的事由，再搭配調閱父親就醫紀錄，尤其是與認知能力、老年痴呆症診斷有關的醫療文件，若能證明父親當時精神狀況已明顯退化，可能無法理解其法律行為的效果，則有助於主張該過戶行為為無效。
若有醫師病歷紀載父親出現記憶混亂、無法判斷或表達意見，對於證明過戶時父親不具意思表示能力將極為有利。此外，可調閱父親過戶期間的銀行交易紀錄，包括提款單、匯款單上的簽名筆跡，檢視是否與父親平時簽名相符，若有偽簽之嫌，則可委託筆跡鑑定，以確認是否為手足代簽或偽造父親簽名。
而地政登記申請文件如委任書、印鑑證明、買賣契約、贈與契約等也須一併調閱，確認文件真偽與是否經當事人同意，若為代書辦理登記者，可向代書查詢該次登記過程，代書亦可列為證人出庭作證。
值得注意的是，父親若已達無行為能力之精神狀態，其印鑑證明即使為真，也不能代表其為真意表示，手足若據此辦理過戶，即可能涉及偽造文書或使公務員登載不實之刑責。若手足無偽造文書之故意，而係利用父親尚未被監護宣告但事實上已無辨識能力之情形辦理過戶，則需從民法第71條或第92條之無效、撤銷角度主張該行為不生效力或應撤銷。
實務上常見的情況是父母年邁後財產分配並無書面依據，而係口頭表示交付照顧者繼承，惟若未經正式遺囑或書面處分，往往爭議不斷。因此若當事人主張手足非經父親真意同意，或父親當時已無行為能力，則應儘快聲請法院撤銷或確認該登記無效。
若於父親死亡後，於國稅局辦理遺產稅申報時始發現土地早已過戶至手足名下，則須進一步判斷該筆財產是否應列入遺產。若手足係在父親無行為能力或未表示同意的情形下過戶，即使登記完成，亦不代表取得合法所有權，仍可主張登記無效，並於遺產中主張繼承權。此時，應儘速提出繼承權確認之訴，要求法院確認該筆土地屬於遺產範圍內，並按法定繼承比例分配。
若能證明該筆過戶乃在父親心智不清時完成，法院多會支持繼承人之主張。同時若手足在知悉父親無意識的情況下仍進行過戶，可能涉及刑事偽造文書罪或背信罪，應另行提出刑事告訴。
整體而言，處理此類繼承財產爭議，證據的蒐集與法律途徑的選擇極為關鍵。民事部分著重於確認行為效力與遺產分配，刑事部分則需依偽造或詐欺之事實認定責任。當發現有疑義的過戶行為時，應儘速向律師諮詢，確認民刑事程序並行的可行性及優先順序，以便有效保障自身繼承權與父親財產之完整。最後，為避免類似情形，建議家中長輩如擬提前處分財產，應以遺囑、公證或信託等方式確保處分意思清楚、程序合法，既可尊重父母意願，亦可減少日後家族紛爭。
-家事-親屬-監護輔助宣告-身心障礙長輩-失智症
(相關法條=民法第14條=民法第15條=民法第15-1條=家事事件法第166條=家事事件法第167條=家事事件法第174條)
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