受監護宣告之人不動產處置，如何申請法院裁定許可？是否會因監護人是否為親屬而影響？
20 May, 2025
問題摘要：
民法對監護人行使處分受監護人財產之權利，設有嚴格限制，目的在於確保每一筆財產處分均出於正當理由，並以受監護人本身的福祉為出發點。監護人如欲出售或設定抵押不動產，不僅需具備充足事證，證明此舉為維持生活之必要，亦須取得法院的明確許可，才具法律效力。此外，共同監護人意見不一致時，也設有法律救濟機制，確保監護事務得以順利推行。監護人管理受監護人財產的權限，需民法明文規定執行，不得以其私利為出發點，不論其是否具繼承人身份，皆有義務遵守程序與受監護人最大利益原則。尤其是不動產處分，因涉及資產重大轉移，法律設有嚴格門檻與程序，務求防止權利侵害及制度被濫用。透過法院核准制度，監護人可依法執行必要行為，同時也確保受監護人能在喪失行為能力的狀態下，仍享有基本的財產安全與尊嚴保障。
律師回答：
關於這個問題，監護人代理受監護宣告人進行財產處分時，法律有嚴格的限制，目的在於防止濫權與侵害受監護人權益。民法第1101條第1項明文規定，監護人對於受監護人之財產，非為受監護人之利益，不得使用、代為或同意處分。換句話說，監護人只有在確實基於受監護人利益的前提下，才能進行財產上的處分行為。例如，若受監護宣告人無存款、無固定收入，已無法負擔基本生活費或醫療開銷，而名下僅餘不動產可用以支應，則監護人可以申請法院許可，出售該不動產，或將不動產抵押向銀行貸款，這種情形即屬合理而正當的財產處分。
但若受監護宣告人仍有其他資源可供使用，例如銀行存款或其他可變現的資產，在此情況下，法院通常不會輕易同意監護人處分不動產。因為不動產屬於重要財產，法律特別賦予其較高保護，必須確認處分行為是出於受監護人本身的實際需要，而非監護人或他人私利。
民法第1101條第2項規定，監護人代理受監護人進行不動產之購置或處分、以及就供受監護人居住之建物或其基地進行出租、終止租賃等行為，都必須事先獲得法院的許可，否則該法律行為即不生效力。也就是說，即便監護人與第三人已簽訂買賣契約，但未經法院許可，仍無法在地政機關完成不動產過戶登記程序。法院會審酌監護人提出的處分理由，衡量是否有必要以該方式維持受監護人生活安定，才會發出處分許可裁定。
監護人雖然負有管理與保護受監護宣告人財產的責任，但其行為必須受到法律明確的限制與監督。民法第1101條第1項明定：「監護人對於受監護人之財產，非為受監護人之利益，不得使用、代為或同意處分。」此即表示，監護人不得隨意動用、處分受監護人的財產，唯有在符合其最佳利益的前提下，才可以進行相關法律行為。而若該處分行為對受監護人造成財產損害、剝奪其基本生活權利或福利，則監護人即不得代為進行此類法律行為。
例如，當受監護宣告人因高齡或失智症等狀況無法自行處理財務，若其僅剩不動產，且又缺乏其他現金或流動資產用以支付生活費用或醫療開銷，監護人此時得以其最佳利益為理由，聲請法院許可出售該不動產或提供抵押申貸。但若其仍有足夠存款可支應生活開銷，法院通常不會允許不動產處分，因為這並非必要之舉，違背受監護人利益最大化原則。
此外，依民法第1101條第2項規定：「監護人為下列行為，非經法院許可，不生效力：一、代理受監護人購置或處分不動產。二、代理受監護人，就供其居住之建築物或其基地出租、供他人使用或終止租賃。」可見對於不動產這類重要財產的買賣或租賃行為，監護人即使基於善意也無法單方面處理，務必經由法院裁定許可。這不僅是對受監護人權益的保障，也防止監護人濫權或與第三人私下交易而侵害弱勢者之權益。
如監護人是受監護宣告人已故丈夫的兒子，但受監護宣告人並未將其過繼為繼子，因此在法律上監護人與受監護人之間並無繼承權利關係。然而，這並不影響其擔任監護人之身分與其在法院裁定後所取得的合法監護職責。民法並未要求監護人必須為法定繼承人，只要是適格且具備良好品行、能力與與受監護人有信賴基礎的個人，法院皆可依法選定為監護人。
因此，即便監護人非繼承人，也仍得依法管理受監護人的財產，並無須取得其他繼承人的事前同意。但若監護人打算處分受監護人名下的不動產，仍需依法向法院提出申請，經審查理由正當並符合受監護人利益後，始可獲准。否則，在未經法院同意的情況下所進行的不動產買賣、抵押或租賃行為，將不具法律效力，地政機關也不會完成登記程序。
就監護人處分財產的一般程序而言，應包括下列步驟：首先，監護人需備齊申請書與佐證資料，如不動產資料、不動產評估報告、醫療或生活費開支清單、財產清冊等；接著，提出申請給受監護人住所地的管轄法院，詳述處分的原因、用途及其必要性；法院接案後將進行實質審查，必要時召開聽證會，聽取利害關係人意見或指定社會福利單位出具意見；法院依職權衡酌利益後，作出裁定是否同意處分，並載明處分方式、條件與限制。
實務上，監護人向法院申請處分不動產時，需附具說明書、房屋及土地謄本、不動產估價報告、醫療費或生活開銷預估表、資產負債清冊等文件。法院經審酌後，若認為仍有其他替代方案，例如可先動用存款或其他資產，或接受補助資源等，即可能駁回申請。
此外，即使法院許可監護人以不動產為擔保向銀行申辦貸款，實務上仍有不少銀行對這類案件存有疑慮，特別是當所有權人已被宣告為無行為能力人時，銀行評估其信用與還款能力可能不符標準，因此多數銀行選擇婉拒承作。據統計，目前僅有少數金融機構如聯邦銀行、部分地區農會等，願意接受此類貸款申請，但貸款成數通常不高，多不超過房價的五成，條件也較為嚴苛。
另外，若監護人為兩人或以上，為共同監護人時，依民法第1097條規定：「監護人有數人，對於受監護人重大事項權利之行使意思不一致時，得聲請法院依受監護人之最佳利益，酌定由其中一監護人行使之。」法院會實際情況與雙方主張，裁定由何人執行，確保法律行為能有效進行，避免監護僵局。
若案件中為「共同監護人」的情形，也就是有兩位或以上的監護人共同負責受監護人之權益保護，則處分不動產時，必須全體監護人一致同意，並一併提出申請。倘若其中一方不同意，將導致無法取得法院許可。這時，民法第1097條第2項提供解決機制，即可向法院聲請裁定，請求法院依據受監護人之最佳利益，指定由其中一位監護人代理處分行為。法院於作出裁定前，還會聽取受監護人、主管機關、社會福利機構或其他利害關係人之意見，綜合考量後判定由哪一位監護人執行。
例如，若A、B兩人為受監護人之共同監護人，但就是否出售不動產產生爭議，A認為應變現房產以支應醫療開銷，B則主張應保留不動產以維護居住安全。此時A可以單獨向法院聲請指定其為行使處分權之人，法院將事實證據與專業評估做出裁定，允許A代表受監護人辦理相關事宜。
-家事-親屬-監護輔助宣告-監護宣告-財產管理
(相關法條=民法第14條=民法第15條=民法第1097條=民法第1101條=)
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