不動產，父母可以拿去借款設定抵押權嗎？
22 May, 2025
問題摘要：
父母以未成年子女名義購置不動產，在合理價值範圍內為子女名義設定抵押權，其行為在實務上已被認定具有法律效力，不屬違法處分。此種制度設計一方面保障子女利益，另一方面亦維護債權人及交易相對人的信賴，達成實體正義與程序安定的平衡。然而，父母仍應審慎評估行為之必要性與正當性，並於實質符合子女利益、財產用途明確且合法的情況下，方得為之，以免產生法律風險，反而對家庭與第三人造成損失。
律師回答：
許多父母在規劃資產或出於節稅、傳承的考量時，會以未成年子女名義購買不動產，並直接將產權登記於子女名下。然而在這樣的安排下，當父母為自身的融資需求而在該不動產上設定抵押權，並以法定代理人的身份代子女簽署相關法律文件時，這樣的行為在法律上是否有效，便成為實務上相當具有爭議性的問題。探討此一問題，需從購買行為本身的法律性質切入，並結合民法相關條文及實務見解加以說明。
首先要理解的是，當父母出資購買不動產，卻登記在未成年子女名下，從法律關係外觀觀之，似乎屬於「父母出資、子女登記受領」的贈與行為。依據民法第1087條規定，未成年子女因繼承、贈與或其他無償取得的財產為其特有財產。
進一步來看，民法第1088條第2項規定：「父母對於未成年子女之特有財產，有使用、收益之權。但非為子女之利益，不得處分之。」也就是說，一旦該不動產被認定為未成年子女的特有財產，父母作為法定代理人對該財產雖然有使用與收益之權，但若欲處分（如設定抵押權），則必須符合「為子女利益」的前提，否則依法無效。
換言之，如果父母設定抵押權的目的只是為借款供自己使用，並非為子女的利益著想，則可能構成違法處分，其所設定的抵押權有無效的風險。
這種看似保障子女利益的法條規定，卻可能衍生另一種交易風險。如果債權人基於不動產所有權登記於子女名下而認定抵押有效，並提供資金給父母，後來卻遭父母反悔主張抵押無效並聲請塗銷登記，債權人將面臨「貸款資金已交付、不動產抵押無效」的重大法律風險。因此，如何在保護未成年子女利益與維護交易安全之間取得平衡，成為實務上必須處理的重點。
針對此問題，我國最高法院早在民國53年度即有明確的見解。依據最高法院53年度台上字第1456號判例，以及同年度第1次民事庭會議決議之意旨，若係由父母出資向他人購置不動產，並辦理所有權登記在未成年子女名下，基於其實質並無將該不動產「贈與」子女的意思，實務上傾向解釋為「父母出資設立為子女利益之經營安排」，即屬民法第269條第1項所稱之「第三人利益契約」。也就是說，這筆不動產雖登記於子女名下，但其實質仍為父母所有，僅藉由第三人利益契約形式登記於子女，以便長期經營、節稅或傳承之目的。
在此情況下，父母於不動產「價額限度」內以未成年子女名義設定抵押權，用以為相關融資擔保，雖表面上非子女直接獲益，仍視為符合法律規範，且不得主張無效。該決議並明確指出，父母若在之後反悔，主張設定抵押權並未符合未成年子女利益而請求塗銷登記者，基於其行為實質已受法律保障，法院將不予支持。此舉既能保障交易對象的信賴利益，又避免父母濫用法定代理權進行「道德脫產」。
但須注意的是，若抵押權所擔保的債務總額超過不動產本身價值，或超出合理經營、家庭需要之限度，則超出部分恐屬於「逾越法定代理權限」之行為。依民法第77條以下對限制行為能力人法定代理人行為的規定，該部分契約效力處於「效力未定」狀態，必須待子女成年後予以承認，否則即為無效。因此，實務上會以「不動產價值為限」作為衡量父母行使代理權是否正當的基準。
總而言之，父母以未成年子女名義購置不動產，在合理價值範圍內為子女名義設定抵押權，其行為在實務上已被認定具有法律效力，不屬違法處分。此種制度設計一方面保障子女利益，另一方面亦維護債權人及交易相對人的信賴，達成實體正義與程序安定的平衡。然而，父母仍應審慎評估行為之必要性與正當性，並於實質符合子女利益、財產用途明確且合法的情況下，方得為之，以免產生法律風險，反而對家庭與第三人造成損失。
-家事-親屬-親子-
(相關法條=第1087條=第1088條第2項)
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