離婚協議時協議過戶房產要不要課稅？

問題摘要：

離婚協議中約定房產移轉是否課稅，需視移轉之法律性質與協議內容詳加判斷，實務上如能妥善記載、依法申報並取得相關佐證，即可合法爭取免稅優惠。至於法律依據，贈與稅部分主要參照遺產及贈與稅法第20條第1項第6款，土地增值稅部分則適用土地稅法第28條之2，兩者均須與離婚協議內容緊密連結，方能構成合理與合法的稅務規劃基礎。

 

律師回答：

關於這個問題，在夫妻離婚協議中約定將房產或土地過戶給對方，常成為剩餘財產分配、贍養費或損害賠償之履行方式，而這類過戶行為是否需要課徵贈與稅與土地增值稅，一直是納稅人與專業人士關心的問題。

 

是否要課遺贈稅？

依遺產及贈與稅法第20條第1項第6款，配偶間相互贈與的財產不計入贈與總額，故若配偶於離婚前即以贈與方式辦理房產移轉者，原則上免徵贈與稅。至於離婚後過戶的情形，依國稅局實務解釋，若係基於離婚協議所為之財產移轉，例如作為剩餘財產分配、贍養費或損害賠償之對價，則此等移轉性質上屬於對婚姻關係結束後扶養義務之延伸，並非無償贈與行為，不在贈與稅課徵範圍之內。

 

然而，若協議書未記載該等移轉義務，或事後移轉財產無法證明係屬當時離婚協議約定者，則有可能被國稅機關視為無償贈與，依法課徵贈與稅。

 

實務上建議，在離婚協議書中應明確記載該筆不動產之移轉為履行剩餘財產分配或其他協議內容，並強調其非屬贈與，避免事後稅務爭議，必要時亦可由律師設計加註標題說明、訂立履約保證條款，或由雙方同意之不動產代書代為保管相關證件與移轉書類，以確保離婚協議之順利履行。

 

是否要課土地增值稅？

其次，就土地增值稅問題而言，依土地稅法第28條之2規定：「配偶相互贈與之土地，得申請不課徵土地增值稅。但於再移轉依法應課徵土地增值稅時，以該土地第一次不課徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。」配偶間贈與土地得申請不課徵土地增值稅，離婚後若係以剩餘財產分配為名義辦理土地移轉者，亦可憑離婚協議書及離婚證明文件申請免徵土地增值稅。

 

然而，上開規定係「得申請」，亦即納稅人可選擇是否當時課徵土地增值稅；若選擇不課徵，則未來出售該土地時，須依原贈與人取得該土地時之取得價格與地價計算漲價總數額，較可能產生高額土地增值稅負擔。

 

反之，若於過戶當時即課徵土地增值稅，則受贈人未來轉售該土地時，即可就該次過戶時的核定地價為計算基準，相對可減輕日後稅負。至於不動產移轉行為是否屬於贈與或交易，仍應視雙方協議內容與實際履行情形為準。

 

例如，若離婚協議明確記載該筆財產係為分配雙方婚後財產或作為扶養義務延伸履行者，則通常不視為贈與，反之，若協議未明列，或另行於離婚多年後始無償過戶，即可能構成贈與，應依法申報並課稅。

 

實務操作上，建議於離婚協議時一併就不動產移轉進行完整約定，包含過戶期限、履約方式、違約責任及必要時註記土地增值稅是否申請免徵等事項，並備妥身份證件、印鑑證明及登記文件，由登記代理人保管至條件成就時一次辦理登記，以保障雙方權益並避免未來產生稅務或履約糾紛。

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