誰買的房子？婚前財產？婚後財產？傻傻分不清楚！

問題摘要：

判斷房子究竟是婚前財產還是婚後財產，必須從幾個面向來分析：第一，看登記日期而非僅看契約簽訂日；第二，婚前財產孳息歸屬婚後財產，但增值不算；第三，婚後償還婚前貸款部分要予以扣除補償；第四，婚後購屋及其增值全部屬於婚後財產；第五，繼承或贈與所得的財產原則上不列入分配。掌握這些原則，才能在面對婚姻終結時，正確區分財產歸屬，避免「傻傻分不清楚」的情況發生。

律師回答：

在夫妻財產分配的實務中，「誰買的房子？是婚前財產還是婚後財產？」往往成為最常見卻最容易混淆的爭議點。

 

按照民法制度設計，夫妻財產原則上分為婚前財產與婚後財產，兩者在剩餘財產分配請求時會有完全不同的處理結果。依民法第1017條規定，夫妻的財產區分為婚前與婚後財產，由各自所有，若不能證明，推定為婚後財產；若不能證明為夫或妻所有，推定為夫妻共有。

 

換言之，舉證責任在於主張者，若主張某房子是婚前財產，就必須能提出買賣契約、付款證明、登記謄本等佐證資料。若無法證明，將推定為婚後財產，屆時就會納入剩餘財產分配的範圍。實務上第一個容易混淆的情況就是「婚前簽約、婚後過戶」的房屋買賣，很多人以為只要在婚前就簽了預售屋契約，房子就算婚前財產，但依照民法第758條規定，不動產物權之取得，必須經過登記才能生效，因此法院判決普遍採取「過戶登記日」作為判斷基準。

 

「按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，民法第758條第1項定有明文。查系爭不動產雖係由丁○○於兩造結婚前之84年8月12日所購買，然屬預售屋之購買，建築完成日期則為85年12月5日，已在兩造85年8月15日結婚之後，且於86年2月4日以買賣為原因，登記為丁○○所有等情，有前述土地暨房屋預定買賣契約書、建物登記第二類謄本可稽，是系爭不動產既為丁○○婚後所取得，自屬其婚後財產，殆無疑義。」

(臺灣高等法院104年度家上字第119號判決)

 

即便婚前已簽訂預售屋買賣契約，但若交屋並完成登記的時間是在婚後，那麼房屋就屬於婚後財產。因此，在判斷房屋性質時，必須精準檢視登記日，而不是僅看契約日。

 

第二個常見的爭點是「婚前財產孳息」。依民法第1017條第2項，婚前財產在婚姻關係存續中所生的孳息，視為婚後財產。舉例來說，若配偶在婚前購買房屋並出租，婚後收取的租金屬於婚後財產，必須納入剩餘財產分配計算。相同地，婚前購買的股票若在婚後配發股息，該股息也算婚後財產。但需要注意的是，婚前財產本身的價值變動（例如房地產增值或股票升值）並不屬於孳息，而是資產本體的價值變動，因此仍然維持婚前財產性質，不必列入分配，這一點在實務見解上已獲得肯認。

 

第三，關於婚後財產的認定，民法第1030條之1規定，法定財產制消滅時，夫妻雙方婚後財產扣除債務後，如有剩餘，雙方應就剩餘財產差額平均分配。也就是說，如果房子是在婚後買的，即便僅登記在一方名下，該房屋仍屬於婚後財產，在離婚或死亡時，另一方有權透過剩餘財產分配請求權取得差額利益。這是制度設計用來保障家庭中經濟弱勢一方，特別是全心投入家務勞動的一方。

 

第四，還涉及婚前買房但婚後以夫妻共同收入償還貸款的情況。民法第1030條之2第2項規定，若以婚後財產清償婚前財產之債務，應將清償部分自剩餘財產中扣除。因此，如果丈夫婚前購買房子，婚後夫妻共同收入用來償還貸款，那麼婚後清償的部分要視為「婚後財產支出」，在計算剩餘財產分配時應予以補償，保障另一方不致於因婚後共同努力卻完全無法分享其價值。第五，涉及繼承或贈與取得的財產。民法第1030條之1第1項但書規定，夫妻於婚姻關係存續中因繼承或其他無償取得的財產，無論取得時間，均不列入剩餘財產分配範圍。但如果平均分配會顯失公平，法院可依第2項調整或免除。

 

換言之，婚後若一方因父母贈與或繼承取得房產，原則上不列入分配，但若情況特殊，法院仍可依公平原則調整。第六，涉及房屋增值的部分，法律雖未明文，但實務見解普遍認為，婚前財產的增值屬於婚前財產本體，不必納入分配；婚後購置的房屋則全額屬於婚後財產，包含增值部分。同樣是房屋增值，若房子是在婚前買的，增值屬於婚前財產；若房子在婚後買的，增值部分則屬於婚後財產，必須納入分配，這在近年房價高漲的情況下尤其影響巨大。

 

第七，實務中還存在舉證上的困難，因為財產性質的認定往往要依據登記、契約、資金來源等證據判斷。例如有人主張婚前就已支付頭期款，但婚後才過戶，若無法提出明確付款證明，法院將仍以過戶日為準，認定為婚後財產。此外，若房屋部分款項由父母資助，需釐清是贈與夫妻雙方還是僅贈與子女一方，這也會影響財產性質認定。

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