用配偶或女友名義買房地，情變要不回？

22 Oct, 2025

問題摘要：

以配偶或女友或親屬名義買房地，若未留存借名登記契約或其他書面證據，婚姻關係破裂後，出資人往往難以取回財產，法院多會認定是夫妻間或親屬間之贈與。建議民眾在進行此類安排時，務必簽立借名登記契約，清楚約定權利義務，並妥善保存匯款證明、貸款單據、權狀保管等證據，以免事後爭訟敗訴。法律上承認借名登記效力，但證據不全即形同無效。切勿因一時信任而忽略法律保障，否則婚變時不僅難以挽回感情，更可能連自己出資購得的不動產也要不回來，這就是借名登記在婚姻財產糾紛中最大的風險與教訓。

律師回答：

用配偶或女友名義買房地在婚姻關係中十分常見，許多人因為信任、稅務、貸款或家庭考量，選擇將購置的不動產登記在另一半或岳父母、婆家名下，但一旦婚姻破裂，就可能衍生所有權爭議。若沒有事先留下「借名登記」的明確證據，法院往往會認定這筆財產是屬於登記名義人的，出資一方反而難以取回。依我國民法規定，財產登記誰的名下，原則上就是誰的所有權，除非能舉證存在借名登記關係。

借名登記契約屬於無名契約，性質上接近委任契約，其要件在於：出資人借用他人名義登記不動產，而仍保有管理、使用與處分之實質權能。實務承認其效力，但前提是原因正當，不能有逃避稅捐、規避限制或違背公序良俗的脫法行為。實務案件中，許多人因信賴關係沒有簽署借名契約，僅靠口頭約定，導致日後舉證困難。法院通常會要求出資人提出間接證據，例如購屋款項的匯款紀錄、貸款資料、房屋稅繳納單、權狀由誰保管、由誰負責維護房屋與支付相關費用等，再藉此推認借名關係存在。

買賣不動產，甚至是投資公司之股份、買賣上市公司股票後，借用他人(如子女、兄弟姊妹甚至友人)名義登記，但是本人即借名者仍保留管理、使用及處分權，在台灣是很常見的情形，為此借名登記的原因有很多，依我國實務多數看法，祇要原因正當，無脫法行為或通謀表示，也沒有違反強制、禁止規定或悖於公序良俗，都承認此種借名登記契約的效力。然而，通常借名登記之出名人、借名人基於雙方間信賴，常有未書立借名登記契約之習慣。

若日後出名人否認有借名登記契約之存在，此時借明人只能提出一些證據如買賣契約書、所有權狀、謄本、匯款申請書、房屋稅繳款書、貸款資料等，去證明出面洽談買賣簽約、出資或支付貸款、繳付稅捐或保管權狀的人都是出借之人之間接事實，再據以推論證明雙方確有借名登記關係存在。

若能主張該房屋之實際上就是在負責管理使用收益，並無使其配偶或女友取得實質所有權或其他權利之意思，法院即應認定與配偶或女友間有借名登記之法律關係。從而，借名登記契約類似於委任契約，經委任人(借明人)、受任人(出名人)任一方終止委任後(民法549條參照)，借名登記契約即行消滅。此時，委任人(借明人)方得請求受任人(出名人)移轉登記房屋所有權。

但若僅能證明出資，卻無證據顯示有委託買房或借名之合意，法院多半會採信名義人主張，認定該財產屬於名義人，出資僅屬贈與。依民法第406條，贈與為當事人一方以自己財產無償給予他方而他方同意受領之契約。夫妻間基於感情或家庭生活需要，確實常發生無償給付，法院也多以此解釋夫妻間財產移轉。因此若出資一方無法舉證借名登記存在，就有被認定為「贈與配偶或女友」的高度風險。

再者，若涉及第三人如岳父母名下，法院也會傾向相信這是出資人對妻子及其家庭的贈與承諾，而非單純借名。即便出資人強調自己並無將所有權移轉之意思，但若欠缺契約或其他佐證，仍會敗訴。從民法委任契約角度觀察，借名登記關係本質上與委任契約類似，依民法第549條，委任關係得由雙方隨時終止，故一旦借名關係消滅，借名人可請求出名人返還所有權。但重點仍在於如何證明當初存在此委任（借名）合意。

舉例來說，若房屋購置後皆由借名人管理，並由其繳貸款、收租金，權狀也由其保管，這些事實有助於法院認定名義登記只是形式，真正的實質所有權人是出資人。相對的，若登記後由名義人掌控房屋，且有證人或親屬作證當初確有贈與意思，出資人即難以翻盤。

實務上曾有案例，丈夫將鉅款交由妻子與岳父買房，事後主張借名，但未能舉證有委託買房或借名契約，法院採信岳父及妻子說詞，認定出資係夫妻間贈與，駁回丈夫請求。另一案件則因父母保留土地權狀，並有證人證明受贈子女承諾照顧家業，法院遂認定屬於附負擔贈與，子女未履行，父母得撤銷。這顯示舉證與證據保存的重要性。

從稅務角度來看，若法院認定是夫妻間贈與，依遺產及贈與稅法第20條第1項第6款規定，夫妻間互贈財產不計入贈與總額，確實不會被課徵贈與稅。但法律效果卻是財產真正歸屬於名義人，出資一方喪失所有權，未來離婚時僅能透過剩餘財產分配請求部分差額。換言之，雖然節稅，但風險極大，一旦婚變，極可能人財兩失。